Từ Ý Tưởng Đến Bàn Giao: 6 Bước Trong Quy Trình Thi Công Trọn Gói

Với nhiều chủ nhà, thi công trọn gói nghe có vẻ gọn: giao một đơn vị lo từ A đến Z. Nhưng “A đến Z” cụ thể là những bước nào, bạn nhận được gì sau mỗi bước, và bạn cần có mặt ở đâu? Bài viết đi qua quy trình thi công trọn gói theo 6 bước của một dự án Design & Build, mỗi bước kèm ví dụ từ ba công trình Navycons đã thực hiện: Tòa nhà Văn phòng Công ty Du lịch Hoàn Mỹ, Villa 07 Thạnh Mỹ Lợi và Villa M12 Thủ Thiêm.

Bước 1: Khảo Sát Và Tư Vấn Ý Tưởng

Khảo sát không chỉ là đo lô đất. Với Tòa nhà Văn phòng Công ty Du lịch Hoàn Mỹ, khu đất 10 × 25m nằm giữa khu dân cư đông đúc, nên ngoài số tầng và công năng (1 hầm, 1 trệt, 6 lầu), có thêm một câu hỏi phải đặt ngay từ đầu: xe vật tư vào công trường bằng lối nào, tập kết ở đâu, giờ nào không cản đường. Câu trả lời quyết định cách tổ chức công trường về sau.
Đây cũng là lúc chốt những điều khó đổi về sau: số tầng, công năng từng tầng, khoảng lùi, hướng nhà.

Bước 2: Thiết Kế Và Chốt Vật Liệu Cùng Chủ Nhà

Phương án kiến trúc, kết cấu và nội thất được triển khai cùng lúc. Ở Villa M12 Thủ Thiêm, Navycons đảm nhận cả kiến trúc, kết cấu và nội thất, nên các bản vẽ ăn khớp với nhau từ đầu. Để bạn nhìn trước kết quả, bản vẽ đi kèm phối cảnh 3D, như phối cảnh thiết kế sân thượng của Hoàn Mỹ hay phối cảnh mặt tiền Villa 07. Vật liệu chính được chốt với chủ nhà trước khi thi công, thay vì chọn dần khi công trình đã lên khung.

Bước 3: Bóc Tách Khối Lượng Và Lập Dự Toán

Ở bước dự toán của quy trình thi công trọn gói, đơn vị thi công lập bảng khối lượng từ bản vẽ theo từng hạng mục. Điểm dễ bị bỏ qua là bảng khối lượng luôn gắn với một phiên bản bản vẽ. Khi bản vẽ được chỉnh ở bước 2, bảng khối lượng và dự toán phải cập nhật theo, nếu không thiết kế và thi công sẽ lệch nhau ngay từ khi chưa đặt viên gạch đầu tiên. Nguồn vật tư có thể được theo dõi qua ConsMaterial.

Bước 4: Thi Công Phần Thô, Giám Sát Và Nghiệm Thu

Trong quy trình thi công trọn gói, phần móng, khung, tường là giai đoạn rủi ro nhất vì sai sót khó sửa khi đã đổ bê tông. Với công trình có tầng hầm như Villa 07 Thạnh Mỹ Lợi (1 hầm, 1 trệt, 3,5 lầu), cốt thép móng cần được nghiệm thu trước khi đổ bê tông, và chống thấm cần được nghiệm thu trước khi lấp đất, vì sau đó gần như không xem lại được.

Cần nói rõ một điểm: ở Navycons, giám sát và thi công không tách riêng, cùng nằm trong đơn vị Design & Build. Vì vậy niềm tin của chủ nhà không nên dựa vào lời nói, mà dựa vào hồ sơ: biên bản nghiệm thu theo mốc, ảnh hiện trường và dữ liệu vật tư. Ở Hoàn Mỹ, vật tư được gắn mã QR từng lô và ghi nhận nhập, xuất, sử dụng, nghiệm thu qua ConsMaterial. Villa M12 có chuỗi ảnh tiến độ thật từ cột bê tông, khung thép đến xây thô.

Bước 5: Hoàn Thiện Và Nội Thất

Đến bước hoàn thiện của quy trình thi công trọn gói, ốp lát, sơn, thiết bị và nội thất được lắp theo bản vẽ đã chốt ở bước 2. Ở Villa M12, phòng khách, bếp và phòng làm việc đều có phương án nội thất từ đầu, nên ít phải đục sửa kết cấu để cho vừa một ý tưởng mới. Thời điểm bạn nên có mặt là lúc duyệt mẫu vật liệu thực tế như đá, gỗ, sơn, và nên giữ lại mẫu đã duyệt làm căn cứ nghiệm thu.

Bước 6: Bàn Giao Và Bảo Hành

Bước cuối của quy trình thi công trọn gói là vệ sinh, kiểm tra tổng thể và bàn giao kèm hồ sơ và điều khoản bảo hành theo hợp đồng. Tòa nhà Hoàn Mỹ khởi công ngày 12/05/2025 và hiện đã bàn giao.

Tóm Tắt Quy Trình Thi Công Trọn Gói Qua Một Bảng

Chủ Nhà Cần Có Mặt Ở Những Mốc Nào Trong Quy Trình Thi Công Trọn Gói?

Bạn không cần có mặt mỗi ngày, nhưng bốn mốc sau nên tự mình tham gia: chốt công năng ở bước 1, duyệt bản vẽ và vật liệu ở bước 2, nghiệm thu các mốc bị che khuất ở bước 4 như cốt thép móng trước khi đổ bê tông và chống thấm trước khi lấp đất, và duyệt mẫu vật liệu ở bước 5. Sau các mốc này, thay đổi thường kéo theo làm lại. Vì giám sát và thi công không tách riêng, việc chủ nhà trực tiếp tham gia các mốc này càng quan trọng.

Xem Thêm Về Mô Hình Và Vật Tư

Việc phối hợp nhiều công đoạn cùng lúc chính là bài toán của quản lý dự án. Mô hình tổng thể xem tại bài thi công trọn gói Design & Build, danh mục vật tư xem tại bài giải pháp vật tư xây dựng.

Câu Hỏi Thường Gặp Về Quy Trình Thi Công Trọn Gói

1. Quy trình thi công trọn gói bắt đầu từ đâu?

Từ khảo sát hiện trạng và tư vấn ý tưởng. Đây là bước cần nhiều trao đổi nhất vì quyết định công năng và ngân sách.

2. Giám sát có tách riêng khỏi đội thi công không?

Ở Navycons, giám sát và thi công không tách riêng mà cùng nằm trong đơn vị Design & Build. Để chủ nhà vẫn kiểm chứng được, mỗi mốc quan trọng có biên bản nghiệm thu, ảnh hiện trường và dữ liệu vật tư để đối chiếu.

3. Chủ nhà cần có mặt ở những mốc nào?

Bốn mốc: chốt công năng, duyệt bản vẽ và vật liệu, nghiệm thu các mốc bị che khuất như cốt thép móng và chống thấm, và duyệt mẫu vật liệu thực tế.